管理費・保険について｜マンション管理組合の方へ

管理費の削減

毎月支払う管理費や修繕積立金。これらはいくらが適正価格なのでしょうか？そのマンションにおいて適正かどうかは、管理委託費や長期修繕計画が大きく影響しています。

しかし、この管理委託費と長期修繕計画が適正といえるマンションが実はほとんどありません。これはデベロッパー系の管理会社がなし崩し的に決定した管理委託費が一番の原因と考えられます。管理費削減は早い時期に取り組まなければ将来的に資金がショートして修繕工事を行うことができなくなります。

皆さんのマンションにはあらゆるところに“無駄”が潜んでいます。まずはそれを知ることが始めの第一歩です。

決算関係資料の調査

調査イメージ管理費削減は決算資料関係の調査から始まります。まずは資料をお借りして調査いたします。マンション会計は複雑ではないと言われていますが、どれだけ会計に詳しくてもマンションの事情を知らないと適正な収支であるかは判別できません。その点当協会のマンション管理士は実務を踏んだプロです。見るべきところをしっかり見抜きます。

削減可能額の算出、適正価格との比較

データ分析イメージ調査した資料を基に管理経費の削減可能性を探ります。又、当協会の蓄積されたデータからそのマンションの削減可能額の目安を弾き出します。比較表および分析表を作りあなたのマンションが適正価格と開きがあるのかどうかを分かり易い形にします。

報告会での分析結果報告

報告会イメージ報告会を開催し理事会に分析結果を報告します。竣工から一度も減額を行っていな場合は減額できる可能性がかなりあります。マンションによっては管理委託費が半額程度になる場合もあります。

■Ａマンションの月額管理費削減例

概要：14階建、住宅102戸、店舗5戸、複合用途型1棟
EV2基（各階停止）、タワーパーキング棟（84台）、機械式駐車場2基（22台）

—管理費合計結果—

項目	単位	標準	現行	結果	削減率
管理費合計結果					31％
事務管理業務費	１戸当たり	800～2,000円	1,211円	472円	61％
管理員業務費	１戸当たり	23～29万円	23.7万円	20.3万円	14％
日常清掃	１戸当たり	1400〜3,000円	1,859円	1,252円	33％
建物・設備点検費	１戸当たり	230～500円	112円	140円	125％
管理報酬	１戸当たり		0円	100円	∞

—メンテ費用結果—

項目	単位	標準	現行	結果	削減率
メンテ費用結果					44％
EV	1基当たり	4.7～7.5万円	6万円	2.15万円	64％
機械式駐車場	1台当たり	825～3,800円	2,727円	1,000円	63％
貯水槽清掃	1戸当たり	25〜125円	112円	56円	50％
配水管洗浄	1戸当たり	167～417円	292円	210円	28％
消防設備点検	1戸当たり	64〜692円	234円	195円	17％

管理規約・管理組合運営

マンションには管理規約があります。管理規約はマンションの管理をする上で欠かせない最高の自治規則です。その為、管理規約はそのマンションに則したものであることが要求されます。

それにも係らず実態に則していないものが、多くの管理組合とお付き合いする中で非常に多く感じられます。管理組合をどのように運営していくかは管理規約の決まりによって大きく影響され、引いてはマンションの資産価値も左右します。

「良いマンションには良い規約」が必ず存在します。

保険・資産運用

通常は管理組合で損害保険に入っていることがほとんどだと思います。これは共用部分に火災や偶発的な事故が起きた場合にそれを補償するものです。そしてこの損害保険はほとんどの管理組合で当然のように支払われています。

しかし、冷静に考えると本当にこれが適正と言えるのでしょうか？保険の仕組みや支払いについてはプロでなければ分からないものが非常に多くあります。その為、マンション保険はマンションを知り尽くしている専門家でなければ適切なアドバイスはとても難しいものです。